Conforme al artículo 38 de la ley de copropiedad inmobiliaria, la asamblea de copropietarios, puede solicitar al director de obras, modificar o dejar sin efecto la declaración que acoge al condominio a copropiedad. Recordemos que conforme a la misma norma, dicha resolución no puede revocarse por decisión unilateral del director de obras municipales.
Los requisitos más importantes para obtener este acuerdo son los siguientes: obtener el acuerdo en una asamblea extraordinaria de copropietarios en presencia de un notario público y obtener la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales si los hubiere, como los usufructuarios. Es importante destacar dos situaciones: primero, que los arrendatarios no entran en esta categoría por tratarse de titulares de derechos personales, pero en los casos en que dichos contratos se encuentren inscritos, mantendrán su vigencia registral; Y segundo, que la norma guardó silencio respecto a inscripciones como el embargo y medidas precautorias, las que en ningún caso deben quedar si efecto, por lo que su análisis debe ir enfocado a determinar la mutación del objeto sobre el cual recaen y la dificultad procesal que existirá al momento de realizarse.
Una vez obtenido el certificado de desafectación, la norma prescribe que la comunidad que se forma entre los copropietarios se regirá por las normas de derecho común, por lo que se aplican las normas del artículo 2304 del código civil relativas al cuasicontrato de comunidad.
Como la mayoría de las veces, el legislador nos da la tarea de encontrar entre las disposiciones de la norma, alguna solución para los problemas que se presentan en el ámbito registral:
Necesidad de inscripción en el conservador de bienes raíces: no hay una norma que obligue inscribir esta resolución en dicho oficio, sin embargo, sería conveniente solicitar la agregación de la resolución y la anotación marginal en el certificado de copropiedad. Recordemos que el certificado que acoge el inmueble a copropiedad, se debe agregar al registro de documentos conforme al artículo 11 y 10 de la ley de copropiedad. Esta nota permitirá evitar la inscripción de unidades que jurídicamente ya no existen. Algunos conservadores, para evitar las posteriores ventas como unidades, optan por anotar al margen de cada inscripción la desafectación al régimen de copropiedad, por ello es muy importante verificar que todas las escrituras se hayan inscrito antes de requerir la desafectación.
La anotación de la desafectación al margen de la inscripción del dominio, no impide disponer del inmueble, ya que su naturaleza jurídica se mantiene intacta, con la única particularidad que cambia su objeto: la titularidad del derecho ya no recae en la unidad, sino en los derechos sobre el terreno considerado en su totalidad. Esta situación es reflejada por el art. 33 del reglamento sobre copropiedad inmobiliaria, al referirse a la comunidad formada por los copropietarios, pero que deja la interrogante sobre cuál es la cuota que cada comunero tiene sobre el terreno. Una norma que nos ayuda a llegar a la respuesta más lógica, es el artículo 16 inciso tercero de la ley de copropiedad, que en una situación inversa a la que estudiamos, permite constituir hipoteca sobre una unidad del condominio antes que sea acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria, caso en el cual, la hipoteca grava la cuota que le corresponde a la referida unidad en el terreno. No sería forzoso pensar que el mismo razonamiento, nos llevaría a postular que cada comunero es dueño del todo, a prorrata de lo que le correspondía a su unidad en el condominio.
Bibliografía consultada: La Copropiedad Inmobiliaria, Cuarta Edición, José Manuel Figueroa Valdés, Legal Publishing Chile, 2013.
