La ley de copropiedad inmobiliaria contempla en su artículo 25, la posibilidad de establecer subadministraciones en el condominio. Esta facultad puede establecerse en el reglamento de copropiedad vigente o por el acuerdo de la asamblea extraordinaria. Esta novedosa figura tiene por finalidad facilitar la administración en condominios de mayor tamaño o densidad de copropietarios.
Ya sea que su origen es el reglamento o una asamblea, siempre se mantiene una administración central, por lo que es importante determinar los vínculos entre una y otra. Sin perjuicio de ello, existe una relación de subordinación, y se relacionan a través de administración central con el comité de Administración. El artículo 30 del reglamento de la ley de copropiedad, prescribe que un representante de cada subadministración debe integrar el comité de Administración Central.
Las funciones y obligaciones que tiene la subadministración, son las que se señalan para el Administrador en el reglamento, o en su defecto, en el reglamento de la ley. Es por ello que para evitar conflictos es necesario especificar de manera muy precisa sus atribuciones y relaciones con la administración central.
Para complementar la limitación de sus funciones, esta vez en un aspecto territorial o espacial, la ley contempla un requisito particular: la porción del condominio que esté sujeta a la subadministración debe constar en un plano complementario al plano de copropiedad.
El aspecto registral de esta figura tiene ciertas sutilezas que es necesario dominar.
De una lectura rápida de la ley de copropiedad, podemos entender la simplificación que el legislador le ha dado al establecimiento de esta figura. Muestra de ello, es la falta de exigencia de la presencia de un ministro de fe en su constitución, la cual solo es requerida tratándose de viviendas sociales y en caso que no se haya dictado un reglamento de copropiedad de (art. 46). Otro ejemplo de ello, es la omisión del archivo del plano a que se refiere el art. 25, en el conservador de bienes raíces, ya que cuando el legislador ha requerido dicha formalidad, lo ha establecido expresamente, como en el caso de la subdivisión de condominios de viviendas sociales conforme al art. 46 quáter. Lo mismo ocurre con la inscripción de la constitución, que trato a continuación.
Por haber sido dictado con anterioridad a la ley de copropiedad, el reglamento para el registro conservatorio de bienes raíces, no contempla de manera específica la inscripción del reglamento de copropiedad ni la subadministración. Si revisamos la ley 19.537 nos encontraremos con la obligación establecida por el legislador de inscribir el primer reglamento de copropiedad, pero no existe una norma análoga en materia de subadministración, por lo que en principio no sería correcto requerir su inscripción. Sin embargo, como una de las fuentes del establecimiento de esta figura, es mediante un acuerdo de la asamblea extraordinaria, en caso de cumplirse el quorum, y redactándose y presentándose como una modificación al reglamento de copropiedad, podría requerirse su inscripción conforme al artículo 89 del reglamento del registro conservatorio, al considerarse una variación en la inscripción mediante un título nuevo.
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